Terreno para Venda em Aguas Santas

O imóvel em estudo fica situado no Concelho da Maia, Freguesia de Águas Santas, próximo da auto-estrada A3.
A área total do terreno é de 8.159 m², situando-se em zona com predominância de uso florestal e espaços naturais.
De acordo com o levantamento topográfico fornecido parte do terreno encontra-se em exploração por uma zona de pedreira.

A envolvente é composta por zonas florestais e agrícolas dispersas, sem infraestruturas urbanas completas (saneamento, iluminação pública ou abastecimento de água canalizada).

De acordo com a Planta de Ordenamento do PDM da Maia, o terreno encontra-se classificado como Solo Rústico, Espaço Florestal, integrado na subclasse iii) Recreio e valorização da paisagem.
Esta categoria visa a preservação dos recursos naturais e a valorização paisagística, permitindo apenas usos de lazer, recreio e atividades florestais compatíveis com o ambiente natural.

Segundo o Regulamento do PDM, o solo rústico privilegia o desenvolvimento das atividades complementares e compatíveis com as atividades agrícolas, pecuárias e florestais e a edificabilidade em solo rústico deverá assumir um tem caráter excecional, e só é admitida quando indispensável à atividade dominante processada no prédio em causa.

Nos termos do artigo 45.º do Regulamento do PDM da Maia, a edificabilidade nesta subclasse é fortemente limitada.
São admitidas unicamente construções e infraestruturas de apoio ao recreio, turismo de natureza, valorização ambiental e fruição pública, tais como:
- Pequenas edificações de apoio à manutenção, vigilância ou acolhimento;
- Equipamentos de lazer e desporto de ar livre;
- Infraestruturas paisagísticas e sanitárias de apoio.

Inserção na SUOPG 38 Caverneira

A inserção na SUOPG 38 - Caverneira significa que o terreno integra uma área sujeita a plano de urbanização, plano de pormenor ou operação de loteamento a definir.
Enquanto não for aprovado o respetivo instrumento de planeamento, não é expectável a viabilização de construção nova, exceto usos transitórios compatíveis com a classificação florestal.

De acordo com o Anexo V do Regulamento do PDM da Maia, a SUOPG 38 tem como objetivos programáticos:
- Complexo habitacional e de serviços, beneficiando da proximidade da futura estação do Metro do Porto e do futuro nó do IP1/A3;
- Construção de parque dissuasor, em ligação às infraestruturas de transporte previstas;
Desenvolvimento do conceito de jardim de proximidade / espaço verde de utilização coletiva (EV1);
- Espaços florestais de recreio e lazer, com os mesmos objetivos definidos para a UOPG 7,garantindo salvaguarda e qualificação ambiental do território;
- Espaços centrais da SUOPG: índice máximo de edificabilidade 0,50.

Para o espaço florestal de recreio e lazer, mantém-se fortemente limitada a construção, permitindo apenas pequenas edificações de apoio ao lazer, recreio ou valorização
paisagística (conforme subclasse iii do PDM).
Nas áreas centrais da SUOPG 038 (não coincidem com o terreno em estudo nem com os espaços REN), o índice máximo de edificabilidade permite construções de maior escala, desde que compatíveis com um plano urbanístico a desenvolver e com a salvaguarda ambiental.

Viabilidade construtiva previsível

A edificabilidade previsível no terreno em estudo é, portanto, muito reduzida, sendo apenas viável para pequenas construções de apoio florestal, sanitário ou recreativo.

A construção habitacional ou comercial de maior escala, não nos parece admissível nas atuais condições regulamentares.